BRF: Výsledky trhu kancelárskych priestorov za 1. kvartál 2019

V prvom kvartáli 2019 dosiahla celková ponuka kancelárskych priestorov (Office Stock) v Bratislave takmer 1,8 milióna m². 62% z tejto ponuky tvoria kancelárske priestory v štandarde A a 38% kancelárske priestory v štandarde B.

V prvom kvartáli 2019 bola dokončená rekonštrukcia jednej kancelárskej budovy, Pressburg Tower (BBC 4), v objeme 18 000 m2. V druhom kvartáli tohto roka očakávame skolaudovanie novo-postavenej budovy Westend Plazza s celkovou výmerou 33 000 m2 v lokalite Patrónka. Vo výstavbe zostáva v Bratislave šesť kancelárskych budov, ktoré v rokoch 2019 a 2020 prinesú na trh približne 90 000 m2 moderných kancelárskych priestorov.

Zelené budovy

V rámci celkovej ponuky kancelárskych priestorov má 32 budov (v celkovej výmere viac ako 621 tisíc m2 alebo 35% z celkového objemu) jeden z certifikátov zelenej budovy / trvalo udržateľnej budovy – buď certifikáciu LEED alebo BREEAM.

Transakcie na trhu kancelárskych priestorov (Office Take-up)

Transakcie, ktoré boli uzatvorené počas prvého kvartálu 2019, dosiahli celkovú výmeru viac ako 30 725 m², čo v porovnaní so štvrtým kvartálom 2018 predstavuje približne polovicu prenajatej výmery. Prerokovania súčasných nájmov v tomto kvartáli predstavovali 58% všetkých transakcií, nové nájmy tvorili 38% a expanzie prenajatých plôch predstavovali 4% všetkých transakcií.

V prvom kvartáli 2019 bola najväčšia zaznamenaná transakcia (renegociácia) na trhu prenájmu kancelárskych priestorov vo výmere 4 630 m². Okrem tejto transakcie bolo zaznamenaných ešte ďalších osem väčších transakcií, ktoré presiahli výmeru 1 000 m².

V prvom kvartáli tohto roka dominovali na trhu transakcie spoločností zo sektora profesionálnych služieb (40%) nasledované spoločnosťami z oblasti spotrebných tovarov (16%).

Neobsadenosť kancelárskych priestorov (Office Vacancy)

Miera neobsadenosti sa v prvom kvartáli roka 2019 zvýšila na 7,75% z predchádzajúcich 5,99% v predošlom kvartáli. Tento nárast bol spôsobený najmä dokončením rekonštrukcie budovy Pressburg Tower, kde evidujeme voľných 16 000 m2. Najnižšia miera neobsadenosti bola zaznamenaná v Bratislave III (2,60%), nasledovaná Bratislavou I (5,33%), Bratislavou II (10,28%) a Bratislavou V (10,86%). Najvyššia miera neobsadenosti je v časti Bratislava IV, ktorá je na úrovni 12,31%.

Nájomné (Prime rent)

Prime rent ostal na nezmenenej úrovni 17,00 EUR/m2/mesiac.

Trh kancelárskych priestorov v Bratislave rozdeľuje Bratislava Research Forum (BRF) na nasledujúce časti: centrum mesta, vnútorná a okrajová časť Bratislavy. Dáta uvádzané nižšie sú rozdeľované aj podľa okresov Bratislavy.

O Bratislava Research Forum

Členovia tohto fóra – Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers International a JLL zdieľajú informácie, ktoré nie sú dôverné s cieľom poskytnúť klientom a verejnosti konzistentné, správne a transparentné dáta o trhu kancelárskych priestorov v Bratislave.

Definície

Ponuka kancelárskych priestorov – celkový objem kancelárskych priestorov (Stock): Skolaudované budovy po roku 1993 – zrekonštruované alebo novopostavené, prenajaté alebo v ponuke v štandarde A alebo B v prenájme vlastníka alebo iných nájomníkov. Budovy vo vlastníctve štátu a budovy menšie ako 800 m² nie sú súčasťou celkového objemu kancelárskych priestorov (Stock).

Nová ponuka (New supply): Zrekonštruované a novopostavené stavby v určitom časovom období.

Budovy v štandarde A: Zaradenie zahŕňa splnenie nadštandartných kritérií vrátane nasledujúcich: integrovaný klimatizačný systém, obmedzená hĺbka priestorov, svetlá výška minimálne 2,75 m, flexibilita priestoru, žľaby pre telefónne prípojky, elektrinu a dátové káble alebo zdvojená podlaha, recepcia, krytý prístup autom, výťahy, vstup pre imobilných, záložné zdroje energie.

Budovy v štandarde B: Zahŕňajú typickú nehnuteľnosť na trhu na základe vyššie spomenutých kritérií.

Transakcie na trhu kancelárskych priestorov (Take-up): Hrubé čísla predstavujúce celkovú podlažnú plochu, ktorá bola prenajatá, predaná nájomcom počas určitého časového obdobia. Neobsahuje voľné priestory, ktoré sú v ponuke. Nehnuteľnosť sa považuje za prenajatú dňom podpisu nájomnej zmluvy alebo zmluvy o budúcej nájomnej zmluve. Súhrnné transakcie (Total take-up) zahŕňa aj obnovenia nájomných zmlúv, čisté transakcie (net take-up)neobsahujú obnovenia nájomných zmlúv.

Pre-lease: Aktívny pre-leasing pre kancelársku budovu označuje fázu, počas ktorej je budúcemu nájomcovi ponúknuté konkrétne rozloženie priestorov, pričom budova musí byť vo výstavbe.

Miera neobsadenosti kancelárskych priestorov (Vacancy rate): Percentuálne vyjadrenie voľných prenajímateľných kancelárskych priestorov v pomere k celkovej ponuke kancelárskych priestorov.

Prime rent: Najvyššie dosiahnuté nájomné, ktoré sa vzťahuje na nové kancelárske jednotky s najvyšším štandardom v najlepších lokalitách