4 dôvody, prečo investovať do komerčných nehnuteľností

Silnejúca ekonomická dynamika signalizuje, že v roku 2022 by mali investície do komerčných nehnuteľností na Slovensku rásť a dosiahnuť úroveň pred pandémiou. Prvýkrát v histórii prekonajú objem jednej miliardy eur.

Trh nehnuteľností je zdravý a odolný

Vývoj trhu s nehnuteľnosťami ukazuje, že sektor je mimoriadne rezistentný a životaschopný. Celkový objem investícií na Slovensku medziročne vzrástol o 48%. CBRE predpokladá, že v roku 2022 prekoná objem preinvestovaných eur do slovenských komerčných nehnuteľností jednu miliardu.

Investične zaujímavé sektory

Z hľadiska sektorov analytici z CBRE evidujú nárast v roku 2021 primárne v logistických a maloobchodných nehnuteľnostiach, darí sa však aj ostatným segmentom. V tomto roku by sa mal zvýšiť dopyt aj po kancelárskych nehnuteľnostiach. Stúpajúci dopyt po kancelárskych priestoroch potvrdzuje aj nízka miera renegociovaných priestorov, ktorá predstavuje len 32 %, pričom priemer za posledných 5 rokov je 42 %.

Práve sektor administratívnych budov ukazuje, aký vplyv na trh s komerčnými nehnuteľnosťami má pandémia. V pozitívnych ukazovateľoch sa ale pohybujú sektory industrial a retail. Odhliadnuc od mamutej transakcie Auparku Bratislava (450 mil. eur, 59.600 m2) medziročne sa na Slovensku do retailových nehnuteľností preinvestovalo o 14 % viac. Hoci na začiatku pandémie boli investori voči maloobchodu opatrní. Neistota pramenila z rizík a dopadu pandémie na budúci vývoj a zhodnotenie retailových nehnuteľností. Investície putovali teda najmä do retail parkov, ktoré sú odolnejšie voči pandemickým legislatívnym opatreniam ako nákupné centrá. Odborníci z CBRE však v roku 2022 očakávajú, že obraty a návštevnosť nákupných centier dosiahnu úroveň pred pandémiou. Už letné mesiace 2021 vykázali vysokú výkonnosť a prekonali ukazovatele z roku 2019.

Objem investícií do logistických nehnuteľností na Slovensku rastie kontinuálne od roku 2018, pričom priemerný medziročný nárast za obdobie posledných troch rokov predstavuje 20 %. I keď automobilový sektor obsadil 20 % prenajatých nehnuteľností, v roku 2022 sa očakáva zvýšený záujem o skladovacie kapacity zo strany e-commerce. Developeri sa preto púšťajú opäť do špekulatívnej výstavby logistických realít.

Pre investorov do rezidenčných nehnuteľností je dobrou správou, že aj hodnota tejto investície ďalej porastie. Analytici však odhadujú, že tempo rastu cien bytov a domov sa oproti minulým rokom zmierni a mohlo by sa pohybovať v rozmedzí 5-10 %.

Geografické špecifiká

Medzi nákladné predpoklady zhodnotenia investície patrí dokonalá znalosť lokalít a lokálnych špecifík. Napríklad z pohľadu investora do industriálnych nehnuteľností je dôležité zmapovať potenciál lokality. Nemenej dôležitým faktorom je dostatok pozemkov, na ktorých by sa dalo v budúcnosti stavať  a investíciu rozširovať. Špecifickým regiónom je Bratislava a okolie, a to najmä pre excentrickú polohou hlavného mesta v rámci Slovenska. Bratislava hrá prvé husle vo všetkých sektoroch komerčných nehnuteľností, ale pre industriálne nehnuteľnosti je zaujímavý aj Nitriansky kraj. Dôvodom je automobila Jaguar-Landrover a jej subdodávatelia typu Gestamp, Gonvauto či G-Tekt. Regionálne sú ťahúňom veľké výrobné prevádzky, najmä sektory elektronika a automotive. Zásadné je napojenie na dopravné koridory, ako má napríklad Industrial Park Dubnica alebo CTPark Trnava.

Ďalšími z mimo bratislavských projektov sú projekt v obci Šarišské Bohdanovce v okrese Prešov. N nový logisticko-výrobný areál tu plánuje vybudovať spoločnosť Š. B. Invest, s. r. o., Košice. Development nadväzuje na existujúci logisticko-priemyselný park Nová Polhora. Odhadované náklady na stavbu sa odhadujú na 35,7 milióna eur. Plne obsadený je taktiež Industrial Park Dubnica, medzi mestami Nová Dubnica a Dubnica nad Váhom (celkovo 105 000 m2 prenajímateľnej plochy). V Novom Meste nad Váhom rozšíril developer CTP budovu s rozlohou okolo 11 000 m2 o ďalších približne 6500 m2. Prologis v minulom roku predal nevyužívaný areál v Žiari nad Hronom, ktorý pôvodne postaval pre reťazec Kačka (CBA Slovakia). Reťazec však skrachoval a budova s plochou 21 000 m2 bola nevyužívana. Novým vlastníkom skladu sa stala správcovská spoločnosť Tatra Asset Management.

4 dôvody, prečo investovať do komerčných nehnuteľností:

1. Vývoj trhu s nehnuteľnosťami ukazuje, že sektor je dlhodobo mimoriadne odolný.

2. Objem investícií do komerčných nehnuteľností vzrástol medziročne (2020 vs. 2021) o 48 %.

3. Investične zaujímavé sú všetky sektory, top reality sú logistické a retailové.

4. Pandémia je už na celom trhu plne prijatá ako súčasť investičného rizika a to bez dopadu na výnosovú mieru.

Užitočné odkazy: 

CBRE MARKET OUTLOOK 2022  - výsledky  veľkej celoročnej analýzy Market Outlook

BRATISLAVA RESEARCH FORUM -  výsledky trhu kancelárskych priestorov za 3. štvrťrok 2021