Bratislava Research Forum zverejňuje svoje výsledky trhu kancelárskych priestorov za 2. štvrťrok 2022

V druhom štvrťroku 2022 celková ponuka kancelárskych priestorov (office stock) v Bratislave predstavovala 1,96 mil. m². 16 % z tejto ponuky tvoria kancelárske priestory v štandarde A+, 37 % v A a 47 % v B štandarde.

Pokiaľ ide o vlastnícku štruktúru, rovnako ako minulý kvartál, približne 4 % budov je vo vlastníctve štátu a ďalších 12 % sú budovy, ktoré sú vlastnené, a plne obsadené, tou istou entitou. Celkové zásoby na komerčné využitie zostávajú na 84 % z celkových moderných kancelárskych priestorov v Bratislave (1,64 mil. m2).

Zelené budovy

Celkovo máme v Bratislave takmer 661,302 m2 kancelárskych priestorov s platným certifikátom zelenej/trvalo udržateľnej budovy. Jedná sa o takmer 34 % celkového objemu kancelárskych priestorov v Bratislave, alebo 38 z 272 budov. Z certifikovaného stocku má 61 % BREEAM, 5 % kombináciu BREEAM/WELL GOLD a 34 % LEED. Najvyššie hodnotenie BREEAM Outstanding má iba budova Twin City Tower, a v prípade LEED Platinum ide o budovy Digital Park I-III a Ein Park Offices.

Transakcie na trhu kancelárskych priestorov (office take-up)

Nájomné transakcie dosiahli v druhom štvrťroku 2022 výmeru 27 894 m2, čo predstavuje 35 % pokles v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom. V medziročnom porovnaní klesol objem prenajatých plôch o takmer 25 %.

Najviac prírastkov tvorili nové nájmy (47 %) a prerokovania (33 %). Pred-prenájmy boli na úrovni 12,5 %, pričom zvyšných 7,5 % tvorili expanzie.

Dominoval objem transakcií v IT sektore o veľkosti 8 878 m2. Najväčšia transakcia bola v IT sektore s výmerou 2 450 m2. Celkovo bolo zaznamenaných 5 transakcií s výmerou nad 1 000 m2.

Väčšinu prenajatých priestorov v tomto kvartáli zaznamenal sektor IT (32 %), sektor profesionálnych služieb (21 %) a finančný sektor (15 %).

Významné transakcie za 1. štvrťrok 2022:

Neobsadenosť kancelárskych priestorov (office vacancy)

Celková miera neobsadenosti v Bratislave je stabilná na úrovni 11,81%. Najnižšiu mieru neobsadenosti evidujeme v centre mesta (8,16 %), nasleduje vnútorné mesto (9,72 %), CBD (12,32 %), južné nábrežie (13,50 %) a najvyššiu mieru neobsadenosti zaznamenala okrajová časť mesta (15,93 %).

Nájomné (prime rent)

Nájomné (prime rent) sa oproti minulému štvrťroku nemení z úrovne 16,50 EUR/m2/mesiac.

Definície

Ponuka kancelárskych priestorov – celkový objem kancelárskych priestorov (Stock): Skolaudované budovy po roku 1993 – zrekonštruované alebo novopostavené, prenajaté alebo v ponuke v štandarde A alebo B v prenájme vlastníka alebo iných nájomníkov.

Nová ponuka (New supply): Zrekonštruované a novopostavené stavby v určitom časovom období.

Budovy v štandarde A: Zaradenie zahŕňa splnenie nadštandartných kritérií vrátane nasledujúcich: integrovaný klimatizačný systém, obmedzená hĺbka priestorov, svetlá výška minimálne 2,75 m, flexibilita priestoru, žľaby pre telefónne prípojky, elektrinu a dátové káble alebo zdvojená podlaha, recepcia, krytý prístup autom, výťahy, vstup pre imobilných, záložné zdroje energie.

Budovy v štandarde B: Zahŕňajú typickú nehnuteľnosť na trhu na základe vyššie spomenutých kritérií.

Transakcie na trhu kancelárskych priestorov (Take-up): Hrubé čísla predstavujúce celkovú podlažnú plochu, ktorá bola prenajatá, predaná nájomcom počas určitého časového obdobia. Neobsahuje voľné priestory, ktoré sú v ponuke. Nehnuteľnosť sa považuje za prenajatú dňom podpisu nájomnej zmluvy alebo zmluvy o budúcej nájomnej zmluve. Súhrnné transakcie (Total take-up) zahŕňa aj obnovenia nájomných zmlúv, čisté transakcie (net take-up)neobsahujú obnovenia nájomných zmlúv.

Pre-lease: Aktívny pre-leasing pre kancelársku budovu označuje fázu, počas ktorej je budúcemu nájomcovi ponúknuté konkrétne rozloženie priestorov, pričom budova musí byť vo výstavbe.

Miera neobsadenosti kancelárskych priestorov (Vacancy rate): Percentuálne vyjadrenie voľných prenajímateľných kancelárskych priestorov v pomere k celkovej ponuke kancelárskych priestorov.

Prime rent: Najvyššie dosiahnuté nájomné, ktoré sa vzťahuje na nové kancelárske jednotky s najvyšším štandardom v najlepších lokalitách