9 trendov, ktoré prináša flexi office

Realitno-poradenská spoločnosť CBRE v rozsiahlom prieskume identifikovala 9 zásadných trendov. Všetky súvisia s flexibilným kancelárskych priestorom a prenájmom. Kľúčová myšlienka znie: dnes sa požiadavky nájomcov menia takmer každý týždeň a prenajímatelia musia byť na to pripravení.

1. Nájomníci prehodnocujú budúce pracovné modely. Trendom je flexibilita vo všetkých jej formách. Nájomníci teda uprednostňujú flexibilné pracovné priestory a flexibilné nájomné podmienky. Reagujú takto jednak na krátkodobú neistotu a jednak na strategické potreby v agilnom alebo hybridnom prostredí. Čoraz častejšie sa za hlavný pilier portfóliovej stratégie a potrieb firiem považuje flexibilný priestor.

2. Trendy v ukazovateli obsadenosti kancelárií boli v celej Európe veľmi podobné. Prudký pokles v roku 2020 nahradili v roku 2021 známky oživenia na kľúčových trhoch vrátane Dublinu, Mníchova a Frankfurtu. Rok 2022 bol prakticky návratom do „nového normálu“.

3. Prenajímatelia v roku 2020 pozastavili svoje expanzné plány, ale bez očakávaného masívneho zatvárania či opúšťania administratívnych priestorov. Nové zmluvy teda nepribúdali, ale počet kancelárskych budov, ktoré boli trvalo zatvorené, je v Európe relatívne malý. Podľa CBRE sa budeme stretávať s prirovnávaním kancelárií k divadelnej scéne, k „doskám, ktoré znamenajú svet“. Scéna je po zatiahnutí opony schopná veľmi rýchlej zmeny, podľa potrieb divadelného predstavenia. Rovnako firmy dnes potrebujú rýchlu rekonfiguráciu priestoru, zmeny dizajnu a dispozície.

4. Základný dopyt po flexi office sa vytvára dvoma hlavnými spôsobmi:

— Nájomníci skúšajú využívať flexibilný priestor, spočiatku len v obmedzenom rozsahu.

— Firmy, ktoré uvoľnili svoje kancelárske priestory ako súčasť posunu smerom k hybridnej práci a teraz skúmajú, ako môže flexibilný prenájom prispieť k novým riešeniam a k využitiu uvoľneného priestoru. Úplné obnovenie predpandemickej úrovne obsadenosti bude veľmi náročné. Mnohí prenajímatelia sa domnievajú, že to bude ešte aj v roku 2022 náročné a mnohí ani nedosiahnu 80 0 obsadenosť.

5. Technologické a fintech sektory sú tiež významnými zdrojmi dopytu, pretože sa snažia rýchlo škálovať potrebu priestorov pomocou flexibilného prenájmu. CBRE očakáva, že sa používateľská základňa rozšíri a zväčší sa aj dĺžka zmluvných záväzkov. Ťahúňmi dopytu po flexi office sú malé a stredné spoločnosti, najmä so spomínaného technologického sektora a väčšie spoločnosti, ktoré testujú nové pracovné podmienky vo flexibilných kanceláriách ako súčasť prechodu na hybridnú prácu.

6. Spoločnosti budú zvažovať viac faktorov. Medzi ne patrí rýchlosť uvedenia na trh; schopnosť ovplyvňovať kvalitu vnútorného prostredia v kanceláriách; stupeň zhody s existujúcimi štandardmi dizajnu a vplyv flexi office na značku a firemnú kultúru. Ide o pozitívny posun pre celý sektor, ale bude si vyžadovať aj reakciu zo strany prenajímateľov.

7. Ponuka flexibilných priestorov na hlavných európskych trhoch medziročne vzrástla o 9 %. Odráža to vývoj sektora prostredníctvom dvoch hlavných trendov:

— Posun smerom k prímestským sieťam a pokrytie sekundárnych a terciárnych trhov niektorými operátormi (ľudia chcú byť blízko domova, blízko klientov, blízko kolegov a nie chodiť kancelárie každý deň); 

— Rozvoj medzinárodných sietí s cieľom osloviť spoločnosti, ktoré hľadajú štandardné riešenia vo viacerých krajinách.

Predsudky o flexibilnom priestore, napríklad z pohľadu bezpečnosti, technológií alebo prevádzkových problémov, sa postupne vytrácajú. Stále viac firiem má zamestnancov pracujúcich na diaľku a teda tieto problémy už má dávno vyriešené. Napriek nárastu o 9 % zostáva plocha flexibilných priestorov na celkových kancelárskych priestoroch veľmi skromná, na úrovni  pod 2 %, čo je však zároveň aj priestor pre ďalší rast.

8. V záujme zvýšenia atraktivity flexi office sa objavujú nové režimy prenájmu ako hub and spoke, core a flex a využívanie členských poplatkov (členské). Patria sem aj podznačky (sub-brands), nové štruktúry spoplatňovania a členstva, priebežné platby, úplný prístup k sieti, balíky rôznych nehnuteľností, sektorové trhové „diery“, vylepšené poskytovanie služieb alebo technológií a partnerstvá s inými prenajímateľmi, ako sú napríklad hotelové reťazce. Rastúcim trendom tohto sektora budú „agregátory“ prenajímateľov. Množstvo operátorov vrátane WeWork, IWG, The Office Group a Design Offices diskutuje s veľkými spoločnosťami o vytváraní modelov členstva pre klientov, aby mali prístup k zdieľanému priestoru podľa svojich potrieb.

9. Uvedené trendy budú mať vplyv na zmenu podmienok, za ktorých si nájomníci prenajmú priestory a podpíšu sa aj na cenových modeloch. CBRE predpokladá rastúcu úlohu dohôd o správe a väčšiu diferenciáciu v oceňovaní priestorov. Rozšíria sa partnerské dohody s vlastníkmi nekancelárskych priestorov, pribudne viac dohôd o prístupe k celej sieti pracovných priestorov a firmy budú častejšie platiť iba na základe skutočne využitého času v kaceláriách. Prenajímatelia čoraz viac budujú partnerstvá s firmami, ktoré im umožnia ponúknuť komplexné služby a vybavenie, ktoré sú dôležité pre korporátnych klientov. Sektor kancelárií je čoraz viac heterogénny  – smeruje k balíkom riešení, ktoré je šité na mieru podľa špecifických a variabilných potrieb jednotlivých klientov.

Zdroj: CBRE „EMEA Flex Report 2021: The Path to Recovery“