Projekty musia viac „myslieť“ na ľudí

Mestá by pri tvorbe industriálnych zón spoluprácou s odborníkmi v oblasti komerčných nehnuteľností dokázali priemyselné a logistické parky správne nastaviť.é parky a priemyselné parky na Slovensku rozširujú kapacity, a napriek tomu sú lokality, kde areály postavené s podporou od štátu zívajú prázdnotou.

„Je pravda, že množstvo mestských priemyselných parkov na Slovensku vzniklo vďaka dotáciám, s prísľubom vytvorenia nových pracovných miest. Prax však ukazuje, že komerčné projekty, ktoré pripravili profesionálni developeri, majú na Slovensku väčší úspech,“ hovorí Martin Šafárik, Senior Consultant spoločnosti CBRE. Chýbajúce predchádzajúce skúsenosti pri tvorbe mestských industriálnych zón podľa neho majú za následok, že množstvo z týchto parkov dodnes dokázalo prilákať len málo zahraničných investorov. „Keď sa pozrieme na komerčné priemyselné parky, v drvivej väčšine platí pravidlo, že developer si vyberá lokalitu podľa dopytov koncových užívateľov – nájomcov,“ objasňuje Martin Šafárik.é lúky aj mestské pozemky. Pre výber lokality sú dôležité tri hlavné faktory – dostupnosť pracovnej sily, blízkosť k zákazníkovi a infraštruktúra. Nehnuteľnosť by podľa správnosti mala byť až štvrtým faktorom pri výbere správnej lokality, keďže budovu v určitom štandarde je možné postaviť na celom Slovensku.prípade, že ide o takzvaný greenfield projekt, čiže výstavbu na zelenej lúke, veľmi zaváži pripravenosť územia z hľadiska povolení a dostupnej kapacity inžinierskych sietí.

„Nevýhodou mestských priemyselných parkov je, že sú fixované na určitú lokalitu nezávisle od toho, či táto lokalita spĺňa spomínané faktory alebo nie,“ pripomína Michal Cerulík, Industrial Consultant CBRE. Voľnosť, ktorú majú developeri pri výbere svojich lokalít, im podľa Cerulíka dáva konkurenčnú výhodu, ktorá vedie k úspechu. Riešením by mohlo byť, aby lokálne municipality pri tvorbe svojich industriálnych zón spolupracovali s odborníkmi v oblasti komerčných nehnuteľností, ktorí im dokážu pomôcť takéto parky správne nastaviť.

Šance pre neobsadené areály

V rámci trhu priestorov na prenájom štandardu A je postavených 2 464 180 štvorcových metrov, z čoho je v súčasnosti voľných 179 762 štvorcových metrov, ukazujú údaje spoločnosti CBRE.á miera neobsadenosti na Slovensku je na úrovni 7,30. Z toho najväčšia je v nitrianskom regióne s 11,35 percenta, potom nasleduje bratislavský región so 7,23 percenta, trnavský so 6,95 percenta, žilinský s 5,27, trenčiansky so 4,05, košický región s 3,92, a na záver spoločne banskobystrický a prešovský región s nulou. Odborníci vedia nájsť riešenie aj pre neobsadené areály. „Každý priestor si vie nájsť svojho nájomcu, otázka skôr je, v akom časovom horizonte a za akých podmienok. Vlastník musí objekt zatraktívniť, ak ho už dlhšie neprenajal,“ tvrdí Michal Cerulík.

Ďalšími faktormi, ktoré limitujú vhodnosť lokalít, sú v súčasnosti dostupnosť pracovnej sily, úroveňrozsah služieb, ktoré daná lokalita – mesto či obec – ponúka, ako aj nastavenie stavebného úradu voči projektom priemyselných parkov. Každý projekt je možné rozhýbať a obsadiť, je však nutné revidovať jeho nastavenie.

Priemyselné parky porastú do výšky

V súčasnosti sme svedkami, že priemyselné a logistické objekty pribúdajú, niektoré areály sa rozširujú. Na otázku, kedy začnú rásť aj do výšky, existuje pomerne logická odpoveď. „Keď to začne dávať efektivitu v spojitosti s vnútornou operatívou nájomcu, nákladmi vynaloženými na vyšší štandard (iný typ regálov, iný typ manipulačnej techniky atď.)keď tento priestor bude stále konkurencieschopný v porovnaní so štandardne vysokými halami vzhľadom na vyššie stavebné náklady,“ vysvetľuje Cerulík. Podľa neho môžeme vidieť, že na trhu dochádza k vývoju štandardu a okrem hál s čistou výškou 10 metrov sú už aj parky, ktoré ponúkajú v rámci štandardu čistú výšku 12 metrov, ako napríklad PNK park v Seredi. „Nárast projektov, ktoré pôjdu viac do výšky, budeme môcť časom vidieť hlavne v mestách, kde sa ceny pozemkov na priemyselnú výstavbu zvyšujú a ich ponuka je čoraz obmedzenejšia,“ upozorňuje Cerulík. Nižšie haly podľa neho používajú skôr tie výrobné spoločnosti, pre ktoré nemá z hľadiska typu výroby význam mať halu s čistou výškou 10 metrov. Hneď ako dochádza k inštalovaniu žeriavov, rozvodov médií, dopravníkových pásov či iného vybavenia, je potrebné zvyšovať aj vnútornú (čistú) výšku objektu. Vyššie haly – 10 a viac metrov – potom dávajú zmysel hlavne pre logistiku a skladovanie, kde je potrebné inštalovať regálové systémy alebo automatické zakladače.

Väčší vlastníci nehnuteľností a najväčšie obchody

„Ak sa pozrieme len na výmeru nehnuteľností vlastnených štyrmi najväčšími výrobnými firmami na Slovensku (VW, PSA, KIA a JLR), zistíme, že celková výmera týchto závodov presahuje 1,2 milióna štvorcových metrov, čo je takmer polovica trhu prenajímaných nehnuteľností triedy A na Slovensku. Ak zohľadníme ďalšie nehnuteľnosti v rukách firiem, prevláda u nás vlastníctvo nad prenájmom,“ zdôrazňuje Martin Šafárik. K najväčším transakciám v segmente podľa odborníkov CBRE v poslednom čase patrili predaj Prologis parku v Gáni, ktorý má viac ako 260-tisíc štvorcových metrov, čínskemu fondu CNIC, predaj Prologis parku v Novom Meste nad Váhom českému fondu ARETÉ Invest, predaj budovy DC1SEE parku v Dubnici (90-tisíc štvorcových metrov) fondu Českej sporiteľne REICO a v neposlednom rade predaj distribučného centra Amazon (60-tisíc štvorcových metrov) developovaného spoločnosťou Mountpark nemeckému fondu GLL, kde bol dosiahnutý rekordne najnižší yield (výnos) v predaji priemyselno-skladovej nehnuteľnosti v histórii Slovenska.

„Budúce projekty priemyselnoskladových parkov by okrem zlepšujúceho sa štandardu mali určite pokrývať oblasť ubytovania a služieb pre pracovníkov. Jedine týmto spôsobom bude možné zaistiť stabilitu dostupnosti pracovnej sily na Slovensku,“ dodáva na záver Martin Šafárik. Pre výber lokality sú dôležité tri hlavné faktory pracovnej sily, blízkosť k zákazníkovi a infraštruktúra.

NAJVÄČŠIE INVESTÍCIE ROKA 2018 NA SLOVENSKU

- PNK postavila v Seredi dve haly v celkovej výmere 44-tisíc štvorcových metrov

- CTP postavila tri haly v Nitre, Trnave a v Žiline v celkovej výmere 57-tisíc štvorcových metrov

- Prologis v Nitre a Senci dodal tri haly v kumulatívnej výmere 70 800 štvorcových metrov

- Sisban Holding začal v Chocholnej pri Trenčíne začal stavať prvú halu vo výmere 37-tisíc štvorcových metrov z celkovo plánovaných 166-tisíc štvorcových metrov