CBRE: Dopyt po industriálnych priestoroch v SR medziročne klesol o tretinu

Dopyt po industriálnych a logistických priestoroch v prvom kvartáli tohto roku dosiahol úroveň 81 017 metrov štvorcových. To predstavuje pokles, tak voči predchádzajúcemu štvrťroku (o 61 %), ako aj voči rovnakému obdobiu minulého roku (o 34 %).

Zatiaľ čo koniec roka obyčajne býva najsilnejším obdobím pre prenájmy, a medzikvartálny pokles je teda prirodzený, medziročné porovnanie signalizuje určitú zdržanlivosť v dopyte potenciálnych nájomcov po priemyselných nehnuteľnostiach. Za jednu z možných príčin sa dá predpokladať obozretnosť z možnej ekonomickej a politickej neistoty.

Viac ako polovicu, presnejšie 54 % prenajatých priestorov podpísali „3PL poskytovatelia“, teda spoločnosti vykonávajúce komplexné logistické služby pre tretiu stranu. Nasledovali výrobné spoločnosti so 16- percentným podielom podpísaných nájomných zmlúv.

Najviac nových nájmov bolo podpísaných formou renegociácie existujúcich nájomných zmlúv, spolu tvorili 48 % nájomných kontraktov. 26- percentný podiel predstavovali noví nájomcovia a 19 % tvorili zmluvy o budúcom prenájme (pre-lease).

Aktuálny stav a priemyselné nehnuteľnosti vo výstavbe

Ku koncu marca 2019 pozostával trh priemyselných nehnuteľností z 2 636 979 metrov štvorcových moderných priestorov nachádzajúcich sa v celej SR. V Bratislave a blízkom okolí je situovaných 64 % z nich, kým v ostatných regiónoch sa nachádza zvyšných 36 % z celkovej existujúcej ponuky.

Dnes je vo výstavbe spolu šesť developerských projektov s celkovou plochou na prenájom 201 766 m². Dva z nich sa nachádzajú v okolí Bratislavy (oba v P3 Airport Bratislava), zvyšné v regiónoch Slovenska (Sihoť Park Chocholná, CTPark Krásno nad Kysucou, Arete Invest Nové Mesto nad Váhom, Quantar Park Nitra, Prologis Park Žiar nad Hronom).

Trend veľmi nízkej miery neobsadenosti priemyselných nehnuteľností z minulých rokov, kedy dosahovala úroveň menšiu než 5 %, sa zmenil a dnes je na úrovni 8,09 % (údaj ku koncu 1. kvartálu 2019). V medzikvartálnom porovnaní miera neobsadenosti klesla, nakoľko nepribudli žiadne nové priestory na prenájom.

„Najnižšiu mieru neobsadenosti priemyselných nehnuteľností sme zaznamenali na konci roka 2017, keď sa dostala na úroveň 4,65 %. Odvtedy však najmä vďaka novej výstavbe vzrástla na viac ako deväť percent, aby po uzavretí niekoľkých nájomných zmlúv klesla na dnešných osem percent,“ vysvetľuje riaditeľ oddelenia CBRE pre prenájom priemyselných nehnuteľností Martin Varačka.

Výška nájomného

Po dlhom období stagnácie CBRE zaznamenala mierny nárast cien požadovaného nájomného, a to najmä v Bratislave, kde spoločnosť P3 stavia nový Bratislava Airport Park. Úroveň požadovaného nájomného vzrástla na 3,45 – 4,90 eur/m²/mesiac.

Rastúca miera neobsadenosti a vysoká dostupnosť pozemkov vhodných na ďalšiu výstavbu vytvárajú tlak trhu na udržateľnosť úrovne nájomného a na dotácie zo strany prenajímateľa, ktoré môžu nájomcovia dosiahnuť (napr. nájomné prázdniny, príspevok na sťahovanie, architekta a pod.).

Hlavné charakteristiky trhu priemyselných nehnuteľností v SR (1. kvartál 2019)

• Prenájmová aktivita zaostáva za rovnakým obdobím predošlého roka.
• Viac ako polovica prenajatých priestorov bola podpísaná „3PL poskytovateľmi“– spoločnosťami poskytujúcimi komplexné logistické služby.
• Celková miera neobsadenosti priestorov klesla na 8,09 %.
• V regiónoch Slovenska začala výstavba dvoch hál, ktoré sú už na 37 % pred prenajaté.
• Zaznamenali sme mierny nárast cien požadovaného nájmu v určitých lokalitách.
• Miera výnosnosti ostala stabilne na úrovni 6,5%.