Konverzie ako odpoveď na bytovú krízu: Inšpirácie pre Slovensko

Kancelárske budovy sa vyprázdňujú, a zároveň ceny bytov trhajú rekordy. Tento paradox nie je len lokálnym problémom, ale celoeurópskym javom, na ktorý existuje jedna efektívna odpoveď: Konverzie – zmena účelu využívania existujúcej nehnuteľnosti.

Gábor Borbély na konferencii Real Estate Vision & Trends predstavil medzinárodné trendy pre realitný sektor.

Tieto trendy jasne naznačujú, že konverzia nevyužitých komerčných nehnuteľností na bývanie, hotely či sociálne zariadenia je ekonomicky zmysluplná a zároveň nevyhnutná pre zdravý rozvoj miest.

Dlhých 12 rokov: Slovensko v kríze dostupnosti bytov na bývanie

Najdôležitejší argument pre zmenu prišiel v grafe o dostupnosti bývania naprieč Európskymi hlavnými mestami.

Priemerný obyvateľ Bratislavy dnes potrebuje až 12 ročných čistých platov, aby si mohol kúpiť vlastný byt. Táto neudržateľná situácia je výrazne horšia ako v mnohých západných metropolách. Samosprávy a developerov na Slovensku stavia pred neľahkú úlohu.

Zároveň v celom regióne dynamika rozvoja kancelárskeho trhu ustupuje. Kým v mestách ako Ľubľana, Belehrad alebo Záhreb prebieha boom, v Bratislave, Prahe či Varšave je ponuka kancelárií už relatívne vysoká. Priemerné nájomné, okrem prémiového segmentu, stagnuje a niekde dokonca v nominálnej hodnote kleslo.

Pre developera, ktorý nechce riskovať s výstavbou nového kancelárskeho priestoru, sa ponúka jednoduchá otázka: Kedy konvertovať?

Gábor Borbély Riaditeľ oddelenia Research CEE, CBRE

„Kedy by ste mali zvážiť konverziu? Keď je váš majetok na trhu s vysokou neobsadenosťou, na periférnej lokalite alebo je zjavne nedostatočne využívaný. Alebo je nehnuteľnosť zastaraná z hľadiska funkčnosti v necentrálnej lokalite.“

Inšpirácia zo Západu: Od luxusných palácov po mikro bývanie

Európske trhy už túto cestu aktívne razia.

• Budapešť (Corvin Palace): Ako ukážka flexibility slúži ikonický Corvin Palace. Pôvodne luxusný maloobchod, potom úpadok, a po rekonštrukcii bol navrhnutý ako kancelárska budova. Trhová situácia však prinútila developera premeniť koncept na hotel a prvý food market v CEE.
• Španielsko (Madrid): Za jeden rok bolo zaregistrovaných 70 projektov konverzie s objemom 400 000 m². Polovica kancelárskych budov sa menila na bývanie a hotely. Príkladom je premena bývalého sídla banky na luxusný Radisson Collection Hotel priamo v centre. Na periférii zasa vzniká „flex housing“ (mikro bývanie) – malé a praktické jednotky, ktoré riešia nedostatok cenovo dostupného bývania vďaka využitiu pôvodného kancelárskeho usporiadania.

• Holandsko (Amsterdam): Mesto využilo flexibilnú reguláciu a za 10 rokov v absolútnom vyjadrení znížilo kancelársky fond. Bývalé sídlo KPMG s 50 000 m² sa mení na 400 rezidenčných jednotiek.

• Viedeň: Viedenská samospráva a pamiatkari chápu, že konverzia potrebuje peniaze. Preto je kľúčom kreativita v siluete mesta – umožnenie nadstavieb a inteligentné využitie strešných priestorov na generovanie komerčne životaschopného priestoru.

CEE región: Medzi múzeom a zbúraním

V strednej a východnej Európe sú prístupy rozdielne, pričom Gábor Borbély poukázal na možné riziká a príležitosti.

Kľúčom je legislatíva a partnerstvo

Konverzia je ťažký terén, ktorý prináša technické, ekonomické aj finančné problémy. Samotný developer to nezvládne.

Pre úspech je preto kľúčový podporný legislatívny rámec a partnerstvo všetkých zainteresovaných:

• Developeri - musia byť flexibilní a odvážni
• Banky - musia byť ochotné financovať zložitejšie projekty konverzie
• Mestá a samosprávy - musia poskytnúť flexibilitu v regulácii a zmenách využitia
• Ochrana pamiatok - musí byť konštruktívna a chápajúca komerčné potreby.

Bratislava, stojaca pred krízou bývania a s rastúcim turizmom, má pred sebou obrovskú výzvu.

Ak sa jej však podarí správne uplatniť progresívny prístup a nastaviť flexibilné pravidlá, má šancu sa stať lídrom v konverziách v strednej Európe a riešiť tak nedostupnosť bývania vo vlastnom meste.

Podrobnejší pohľad a vizuálne dáta nájdete v originálnej prezentácii z konferencie Real Estate Vision & Trends.