Prenájom kancelárií v Európe: Kam smerujú rozhodnutia firiem?

Trh kancelárskych priestorov v Európe prechádza výraznými zmenami. Kombinácia slabého hospodárskeho rastu, neistoty a neustále sa vyvíjajúcich hybridných modelov práce spôsobuje, že pre firmy je čoraz ťažšie predvídať svoje budúce priestorové potreby.

Ako sa to premieta do konkrétnych rozhodnutí? Prieskum spoločnosti CBRE, ktorý analyzoval 840 obchodných prípadov v druhej polovici roka 2024, ponúka zaujímavé odpovede.

Najčastejšie sa firmy presúvajú v rámci jedného mesta

Takmer 50 % všetkých uzavretých nájomných transakcií v sledovanom období tvorili sťahovania v rámci rovnakého mesta. Firmy tak optimalizujú svoje portfólio bez zmeny lokality, čím si udržiavajú kontinuitu, no zároveň zlepšujú kvalitu priestorov.

Silný dôraz na tieto presuny je vidieť najmä v sektore právnych a mediálnych služieb, ktoré spolu tvorili 64 % všetkých mestských relokácií. Ďalších 31 % tvoria predĺženia nájomných zmlúv, často so zmenenými podmienkami – či už ide o cenu, výmeru alebo dĺžku nájmu. Úplne nové vstupy na trh (tzv. „new-to-market“ prenájmy) predstavovali 11 % prípadov. (Obrázok 1)

Obrázok 1: Typy transakcií, Uzavreté obchody, 2. polrok 2024

Kvalita budovy a lokalita ako hlavné priority

Dve najdôležitejšie kritériá, ktoré dnes ovplyvňujú rozhodnutia nájomcov, sú kvalita samotnej budovy a jej poloha. Tieto faktory sa spoločne podieľali na 40 % všetkých rozhodnutí.

Firmy si uvedomujú, že kvalitné a dobre situované kancelárie zvyšujú atraktivitu pre zamestnancov a podporujú ich návrat do kancelárií. Aj keď ide často o drahšie riešenia, očakávaný prínos prevyšuje vyššie prevádzkové náklady. V sektore finančných a profesionálnych služieb však naďalej zohráva silnú úlohu aj tlak na efektivitu a znižovanie nákladov.

 Obrázok 2: Hlavné faktory transakcií, Uzavreté obchody, 2. polrok 2024

Návrat do centra: firmy opúšťajú periférie

Trend kvality sa odráža aj v tom, kam sa firmy presúvajú. Vo väčšine prípadov ide o sťahovanie z okrajových častí miest do centrálnych alebo širších centrálnych zón (CBD). Vyše 75 % všetkých pohybov v rámci miest tak sleduje jasný smer: z periférie do centra. Dôvodom sú lepšia dostupnosť, občianska vybavenosť, imidž lokality a komfort pre zamestnancov.

Obrázok 3: Pohyb firiem medzi lokalitami, 2. polrok 2024

Veľkosť kancelárií: viac zmien než stability

Zaujímavosťou je, že v dvoch tretinách prípadov sa mení aj veľkosť prenajatej plochy, nie však vždy rovnakým smerom. Niektoré firmy rastú, iné zmenšujú svoju stopu.

• Právnické, mediálne a poradenské firmy najčastejšie expandujú.
• Finančný sektor a biotechnológie majú väčší sklon ku kontrakcii.
• Len tretina transakcií nezahŕňala žiadnu zmenu veľkosti.

To dokazuje, že firmy venujú veľkú pozornosť „rightsizingu“, teda nastaveniu správnej veľkosti priestorov pre svoj nový spôsob fungovania.

 Obrázok 4: Zmeny vo výmere kancelárií, uzavreté obchody, 2. polrok 2024

Prenájom kancelárií je čoraz viac o kvalite, flexibilite a dobrej lokalite

Z pohľadu firiem už prenájom kancelárskych priestorov nie je len otázkou ceny alebo metrov štvorcových. Je to strategické rozhodnutie, ktoré zohľadňuje kvalitu priestoru, atraktivitu lokality a schopnosť prispôsobiť sa meniacim sa pracovným potrebám.

Dnešné nájomné transakcie najčastejšie reflektujú:

• presun v rámci rovnakého mesta, často bližšie k centru,
• dôraz na moderné, dobre vybavené priestory,
• flexibilitu vo veľkosti podľa modelu práce a tímovej dynamiky.

Aj keď je medziročný rast objemu prenájmov mierny, v skutočnosti ide o dôkaz toho, že firmy sa snažia „ušiť“ svoje kancelárie presne na mieru svojim ľuďom aj budúcim výzvam.