Bratislavský kancelársky trh vstúpil do roka 2025 s novou metodikou výpočtu ponuky kancelárskych priestorov, ktorá nezahŕňa budovy obsadené vlastníkom, vrátane štátnych objektov. Zameriava sa výlučne na komerčne dostupné priestory, čím prináša vernejší obraz o reálnej ponuke. Vyplýva to z najnovšej správy realitno-poradenskej spoločnosti CBRE.
Podľa pôvodnej metodiky dosahoval celkový objem kancelárskych priestorov v 3. štvrťroku 2025 úroveň 2,05 mil. m². Po vylúčení takmer 283 000 m² vlastných a štátnych budov sa revidovaná ponuka znížila na 1,76 mil. m².
Trendom na trhu kancelárskych budov je presun nájomcov do moderných, energeticky efektívnych a udržateľných priestorov. Aj napriek miernemu rastu neobsadenosti zostáva ponuka kvalitných kancelárií obmedzená. Vďaka tomu sa najvyššie dosiahnuteľné nájomné v najlepších lokalitách drží na úrovni 20,50 € za m² mesačne a do konca roka sa očakáva jeho mierny rast.
V treťom štvrťroku 2025 sa v Bratislave prenajalo spolu 24 835 m² kancelárskych priestorov, čo predstavuje pokles o 11 % v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka. Z tohto objemu tvorila čistá nová aktivita (teda nové zmluvy bez započítania predĺžení existujúcich zmlúv) 12 655 m². Trh bol vyvážený, takmer rovnaký podiel mali nové nájomné zmluvy (48 %) a renegociácie, teda obnovenia existujúcich kontraktov (49 %). Menší podiel pripadol na predprenájmy (2 %) a expanzie firiem (1 %). Najväčšou zrealizovanou transakciou bolo obnovenie nájmu IT spoločnosti na ploche 3 702 m² v lokalite Inner City.
Miera neobsadenosti kancelárskych priestorov sa mierne zvýšila na 12,65 %. Najnižší podiel voľných priestorov je v centre mesta, konkrétne v zónach City Center (7 %) a South Bank (7,22 %). Naopak, v okrajových častiach Bratislavy (Outer City) je voľných takmer 19 % plôch. Ak sa pri výpočte zohľadnia len komerčne prenajímateľné budovy, teda bez vlastných a štátnych objektov, upravená neobsadenosť dosahuje 14,41 %.
V najbližšom období sa očakáva len obmedzené množstvo nových kancelárskych priestorov, ktoré budú uvedené na trh. Ešte v roku 2025 by mal byť dokončený projekt Zváračák s približne 4 000 m². V roku 2026 pribudnú dva nové projekty – Dunaj s rozlohou okolo 6 400 m² a Ganz House s takmer 9 400 m².
Väčší nárast novej ponuky sa očakáva až v roku 2027, keď majú byť dokončené väčšie projekty ako Chalupkova Offices (približne 18 200 m²), Istropolis Atrium (15 500 m²) a Nesto (3 500 m²).
„Prime rent, teda najvyššie dosiahnuteľné nájomné ostáva vo výške 20,50 €/m²/mesiac. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom stagnovalo, medziročne však ide o 8-percentný nárast. Do konca roka predpokladáme ďalšie mierne navýšenie,“ uviedol Oliver Galata, riaditeľ oddelenia prenájmu kancelárskych nehnuteľností CBRE.
„Obmedzená dostupnosť moderných priestorov a presun dopytu do A+/A budov budú naďalej diferencovať nájmy medzi top produktom a zvyškom trhu."
