Bratislavský kancelársky trh vstupuje do druhej polovice roka 2025 s novou metodikou výpočtu ponuky kancelárskych priestorov, ktorá po novom nezahŕňa budovy obsadené vlastníkom, vrátane štátnych objektov. Zameriava sa výlučne na komerčne dostupné priestory, čím prináša vernejší obraz o reálnej ponuke. Vyplýva to z najnovšej správy realitno-poradenskej spoločnosti CBRE.
Podľa pôvodnej metodiky dosahoval celkový objem kancelárskych priestorov v 2. štvrťroku 2025 úroveň 2,05 mil. m². Po vylúčení takmer 283 000 m² vlastných a štátnych budov sa revidovaná ponuka znížila na 1,76 mil. m².
Kľúčovým trendom zostáva presun nájomcov do modernejších a udržateľnejších budov. Celková miera neobsadenosti mierne klesla na 12,59 % (-4 bázické body medzikvartálne). Najnižšiu neobsadenosť dosahuje City Center (6,70 %), nasledované South Bank (8,32 %). Outer City naopak zaznamenalo nárast na 17,65 %, čo naznačuje meniace sa preferencie nájomcov. Podľa novej metodiky je celková upravená miera neobsadenosti 14,41 %.
Developerská aktivita je obmedzená, hoci niekoľko projektov je momentálne vo výstavbe. Medzi kľúčové pripravované projekty patrí Zváračák (4 000 m²), ktorý by mal byť dokončený do konca roka 2025. Projekty Dunaj (7 300 m²) a Ganz House (9 400 m²) budú dokončené v roku 2026. V roku 2027 sa očakáva ďalší prírastok kancelárskych priestorov vrátane Chalupkova Offices (19 500 m²), Istropolis Atrium (15 500 m²) a nového sídla ZSE (10 000 m²).
Celkový objem prenájmov dosiahol v 2. kvartáli 36 520 m², čo je medziročný pokles o 39 %. Čistá nájomná aktivita (take-up) predstavovala 16 445 m², pričom najväčšia transakcia, renegociácia nájmu na ploche 9 240 m², prebehla v Outer City a bola výrazne ovplyvnená verejným sektorom.
Renegociácie tvorili 55 % prenájmov, nové nájmy 35 %, predprenájmy 8 % a expanzie 2 %. Najaktívnejší bol verejný sektor (31 %), nasledovali odborné služby (13 %) a IT sektor (13 %). Až 82 % prenajatých priestorov bolo v budovách triedy A+ a A.
Ponuka nových kancelárií ostane v roku 2025 historicky nízka. Obmedzená dostupnosť moderných priestorov vytvára tlak na rast cien, najvyššie dosiahnuteľné nájmy sú na úrovni 20,50 €/m²/mesiac, čo je medziročný nárast o 8 %.
„Nová metodika prináša realistickejší obraz o trhu a jasne ukazuje, že dopyt po kvalitných a udržateľných priestoroch je naďalej silný. Aj napriek mierne vyššej miere neobsadenosti ostáva ponuka moderných kancelárií obmedzená, čo tlačí nájmy nahor,“
„Bratislava si tak upevňuje pozíciu dynamickej kancelárskej destinácie, kde sa spája dopyt po prémiových priestoroch, trend udržateľnosti a stabilita kľúčových sektorov nájomcov,“ uzatvára Galata, CBRE.
