Na prvý pohľad sa môže zdať, že získať financovanie na realitné projekty je dnes zložité. Realita v našom regióne je však trochu iná. Banky aj investori peniaze majú, len ich požičiavajú za iných podmienok ako v minulosti.
Kto dnes získa úver a kedy je lepšie hľadať súkromného investora?
O tom, ako aktuálne funguje financovanie na Slovensku a v Čechách, sme priblížili na jednej z panelových diskusií našej konferencie Real Estate Vision & Trends.
Svoj pohľad ponúkli traja hostia z rôznych oblastí: Zuzana Kaparová (Európska investičná banka), Jan Kotek (J&T Banka) a Michal Magic (One Family Office).
Často počúvame správy zo západnej Európy, najmä z Nemecka, kde sú banky veľmi opatrné. Jan Kotek z J&T Banky však vysvetlil, že u nás je situácia stabilná. Banky v Česku a na Slovensku sú aktívne a chcú financovať nové projekty.
Rozdiel je v tom, čo presne financujú:
Stáva sa, že developer má dobrý projekt, ale banka mu požičia menej peňazí, než potrebuje, alebo vyžaduje vysoký podiel vlastných zdrojov. Vtedy prichádza na rad súkromný kapitál.
Michal Magič z One Family Office hovorí, že úloha súkromných investorov sa mení. Už nefungujú len ako niekto, kto požičia peniaze na vysoký úrok. Často vstupujú do projektu ako partneri. Developerovi pomôžu preklenúť začiatok výstavby alebo doplniť chýbajúce vlastné zdroje.
Pre investorov je to zaujímavá možnosť, ako zhodnotiť peniaze s výnosom okolo 8 až 10 % ročne, pričom ich investícia je zvyčajne zabezpečená nehnuteľnosťou.
Konkrétnym príkladom takejto modernej spolupráce je fond Newport Logistics 3. Tu sa spojil kapitál česko-slovenských investorov (zastúpených One Family Office) priamo s developerským gigantom Panattoni, pričom investori získali vo fonde približne 10 % podiel.
Na trhu je veľa starších kancelárskych budov, o ktoré už firmy nemajú záujem, a zároveň chýbajú byty. Riešením sú prestavby, odborne nazývané konverzie.
Tento trend dáva zmysel všetkým stranám. Jan Kotek potvrdil, že financovanie takýchto zmien – napríklad z kancelárií na byty alebo hotely – je dnes bežnou témou.
Namiesto toho, aby sa stavalo na zelenej lúke, sa využijú a zmodernizujú existujúce budovy v dobrých lokalitách.
Štát a mestá potrebujú stavať nájomné byty, internáty alebo domovy pre seniorov. Zuzana Kaparová z Európskej investičnej banky (EIB) však upozornila, že spoliehať sa len na dotácie a eurofondy nestačí. Týchto peňazí nie je dosť na všetko.
Cestou je kombinovanie zdrojov. EIB funguje tak, že poskytne výhodné financovanie alebo záruky, čím zníži riziko projektu. Vďaka tomu sa do výstavby nájomného alebo študentského bývania môžu zapojiť aj súkromné firmy a komerčné banky, ktoré by inak do takýchto projektov nešli.
EIB v tomto smere nie je len bankou, ale aj poradcom. Zuzana Kaparová uviedla, že ich experti pomáhali napríklad mestu Bratislava alebo českej vláde nastaviť pravidlá pre nájomné bývanie, pričom čerpali zo skúseností z krajín ako Francúzsko či Írsko.
Rok 2026 nebude o tom, že by na trhu neboli peniaze. Bude o tom, ako ich správne skombinovať.
Úspešný projekt dnes zvyčajne stojí na viacerých pilieroch: na bankovom úvere, na spolupráci so súkromným investorom a pri verejných stavbách aj na podpore z európskych zdrojov.
