Ešte pred pár rokmi bola odpoveď jednoduchá: kto mohol, kupoval. Do roku 2021 klesali úrokové sadzby a mesačná splátka hypotéky bývala nižšia než nájom za porovnateľný byt. V roku 2022 sa to obrátilo. Sadzby prudko vzrástli a dnes je splátka hypotéky vyššia než nájom, v prvom polroku 2026 dokonca o 233 € mesačne. Z pohľadu mesačných výdavkov je prenájom jednoznačne výhodnejší. Presne to ukazuje náš Residential Health Index, ktorý porovnáva splátku hypotéky s nájmom za ten istý byt.
Ponuka nájmov klesá a ceny idú nahorVyššia atraktivita prenájmu sa už prejavuje na trhu. Bytov v ponuke na prenájom je dnes o 18 % menej než pred rokom, celkovo 2 195. Menej ponuky pri silnom dopyte znamená jediné, tlak na rast nájmov. V prime lokalite, teda v Starom Meste, dosiahlo priemerné nájomné 19 € za štvorcový meter mesačne a medziročne pridalo 1 %. V sekundárnych lokalitách ako Nové Mesto, Ružinov a Petržalka rástlo výrazne rýchlejšie, o 8 %, na 16 € za štvorcový meter. Dopyt sa presúva do dostupnejších mestských častí a práve tam sú nájmy najdynamickejšie. Pre investorov je to jasný signál: nájomný trh má v Bratislave zdravý dopytový základ.
Kým prenájom sa uťahuje, na strane predaja je opak. Koncom druhého štvrťroka bolo v ponuke 4 231 bytov v 105 projektoch, medzikvartálne asi o 300 viac. Nové projekty prichádzajú na trh rýchlejšie, než sa stíhajú predávať, a ponuka tak prvýkrát od roku 2017 prekročila 4 000 bytov. Pre kupujúcich to znamená viac možností a lepšiu vyjednávaciu pozíciu, developeri o nich súťažia tvrdšie.
Napriek rastúcej ponuke ceny nespadli. Priemerná ponuková cena dosiahla 5 341 € za štvorcový meter, medziročne o 2 % viac. Väčšina dostupných bytov pritom patrí do vyššieho segmentu, zatiaľ čo menšie a dostupnejšie štartovacie byty zostávajú vzácne. Za druhý štvrťrok sa predalo 652 bytov, čo je približne o 25 % menej než býval priemer v rokoch 2014 až 2021. Vývoj tak nasvedčuje, že ceny budú skôr stagnovať než zrýchľovať a kvartálny predaj sa ustáli okolo 600 až 700 bytov.
