Na prvý pohľad pôsobí slovenský trh s priemyselnými a logistickými nehnuteľnosťami pokojne. Čísla za druhý štvrťrok 2026 však prezrádzajú niečo iné: pod hladinou prebieha tichá súťaž o najlepšie priestory. Celková leasingová aktivita dosiahla približne 131 000 m², čo je o 23 % viac než pred rokom, a čistý dopyt vo výške 67 000 m² narástol medzikvartálne aj medziročne zhodne o 13 %. Od začiatku roka si firmy prenajali 267 000 m² skladových a výrobných plôch.
To, čo dnes trh definuje, nie sú ani tak samotné objemy, ako skôr moment, kedy firmy podpisujú. Viac než tretina všetkých transakcií (36 %) pripadla na predprenájmy, teda dohody uzavreté ešte pred dokončením budovy, a tak predbehli renegociácie existujúcich zmlúv (33 %).
Dopyt ťahajú predovšetkým predovšetkým dve odvetvia. Logistickí poskytovatelia zo segmentu 3PL a automobilový priemysel spolu stoja za viac než 80 % leasingovej aktivity, teda odbory, ktoré tvoria chrbtovú kosť slovenského hospodárstva. Geografickým ťažiskom zostáva Bratislava, čoraz hlasnejšie sa však ozýva východné Slovensko. Presné rozloženie ukazujú nasledujúce čísla:
Napriek živému dopytu je dnes na trhu viac voľného priestoru než pred rokom. Miera neobsadenosti sa medzikvartálne síce mierne zmiernila na 7,99 %, medziročne však stúpla o 215 bázických bodov. Priemer pritom zakrýva výrazné regionálne rozdiely. Kým na západnom (9,63 %) a strednom Slovensku (8,02 %) je stále z čoho vyberať, Bratislava klesla najmä vplyvom submarketu Senec na 7,59 % a východ krajiny je prakticky vypredaný, keď voľné sú len niečo vyše troch percent plôch (3,02 %), pričom priamo v Košiciach sa neobsadenosť blíži k 0 %. A práve tam, kde je ponuka najtenšia, sa vyjednáva najťažšie.
Najviac však o trhu prezrádza cena. Prémiové nájomné sa udržalo na 5,95 € za štvorcový meter mesačne a medziročne pridalo 3 %, kým priemerné nájomné vo výške 4,55 € o rovnaké 3 % kleslo. Ten rozostup je azda najvýrečnejším číslom celého kvartálu: za najlepšie budovy vo vyhľadávaných lokalitách sú firmy ochotné platiť čoraz viac, zatiaľ čo starší a menej flexibilný priestor si nájomcu musí získať zľavou. Investorom pritom trh dáva istotu, keďže prémiový výnos sa už rok drží na stabilných 6,25 %.
Do konca roka 2026 by malo na trh pribudnúť ďalších približne 270 000 m² nových priestorov a v roku 2027 ďalších 426 000 m². Nadýchnutie sa teda blíži, no vývoj posledných kvartálov napovedá, že veľkú časť tejto ponuky si nájomcovia rozoberú ešte pred kolaudáciou. Pre firmy, ktorým sa nájom končí v najbližších 12 až 18 mesiacoch, z toho plynie jediný praktický záver: začať hľadať skôr, než ich k tomu donúti kalendár.
